ИП, налоги и НДС: как оформиться партнёру
Сделайте это до первой сделки. Ошибка в режиме налога съедает до половины прибыли.
1. Форма: ИП
Одному партнёру хватает ИП: регистрация за 3 рабочих дня через Госуслуги или банк, без уставного капитала. ООО нужно, только если у бизнеса несколько собственников. Код ОКВЭД основной — 68.31 «Агентская деятельность по операциям с недвижимостью», дополнительные — 70.22 (консультирование) и 73.11 (реклама).
2. Режим: «доходы минус расходы» 15 % — если ведёте аутсорсинг застройщика
| Ваша модель | Расходы от выручки | Выгоднее |
|---|---|---|
| Аутсорсинг застройщика (деньги идут через вас) | около 87 % | УСН 15 % «доходы минус расходы» |
| Только свои сделки, команда маленькая | меньше 60 % | УСН 6 % «доходы» |
Правило: если расходы больше 60 % выручки — выбирайте 15 %. Режим выбирается при регистрации или до 31 декабря на следующий год. В Тюменской и большинстве областей ставки стандартные — 6 % и 15 %; проверьте свой регион на сайте ФНС.
3. Деньги с аутсорсинга: кто сколько получает
- 1,5 % — команде отдела продаж и колл-центра;
- остаток делится 50/50 с PANDA: около 0,25 % ДДУ — вам, 0,25 % — PANDA;
- после налога 15 % у вас остаётся около 0,21 % ДДУ.
Выплаты команде и доля PANDA — ваши расходы, они уменьшают налог. Поэтому все платежи — только по договорам и безналом.
4. НДС: после 20 млн ₽ выручки в год
С 2026 года на УСН, когда доход за год превысил 20 млн ₽, появляется НДС. Для услуг выбирают пониженную ставку 5 % (без вычетов, до 272,5 млн ₽ в год; дальше 7 %). Один застройщик на аутсорсе даёт порог примерно за 17 месяцев, два — за 9.
5. Команда: самозанятые или ИП, никакой наличности
Оформляйте агентов и операторов самозанятыми (налог платят они сами, 4–6 %) или ИП и платите на счёт по договору с актом. Выплаты наличными «в конверте» не идут в расходы — налог придётся платить со всех 2 %, а банк блокирует счета за обналичивание. Это риск для вас и для всей сети.
6. Счёт, эквайринг, онлайн-касса
- Расчётный счёт в банке с бесплатным обслуживанием на старте и API для бухгалтерии.
- Эквайринг нужен, если клиенты платят картой за услуги (сопровождение, ремонт). Комиссия обычно 1,5–2,5 %.
- Онлайн-касса — при приёме денег от физлиц; от застройщика-юрлица по безналу касса не нужна.
7. Чек-лист до первой сделки
- ☐ ИП зарегистрировано, ОКВЭД 68.31
- ☐ Выбрана УСН 15 % или 6 % по правилу 60 %
- ☐ Открыт расчётный счёт
- ☐ Подписан договор франшизы с PANDA (роялти 5 % с новостроек, 50/50 с аутсорсинга)
- ☐ Договоры с командой — самозанятые/ИП
- ☐ Подключена онлайн-бухгалтерия